Prometieron 183.000 viviendas. Sumar llegó a prometer dos millones. Tres años después, el déficit sigue siendo muy elevado y el propietario privado parece haber adquirido un protagonismo que difícilmente debería corresponderle en la solución de un problema de esta magnitud.
Hay una frase atribuida a Henry Ford que dice: «No busques culpables, busca soluciones».
En España, cuando hablamos de vivienda, quizá convendría recordar esa idea.
En las elecciones generales de 2023, Pedro Sánchez prometió 183.000 viviendas públicas para alquiler asequible, una parte importante destinadas a jóvenes. No fue una ocurrencia de campaña: figuraba en el programa electoral del PSOE y Sánchez volvió a asumirla en su discurso de investidura.
Pero su futuro socio de Gobierno prometía mucho más.
Sumar se comprometió a crear dos millones de viviendas públicas de alquiler asequible en diez años, con una inversión equivalente al 1% del PIB anual.
Dos millones.
No doscientas mil.
Han pasado tres años.
Y la pregunta parece razonable:
¿Dónde están?
No se trata de exigir que dos millones de viviendas aparezcan de la noche a la mañana. Se trata de conocer qué parte de aquella promesa se ha traducido realmente en viviendas construidas, terminadas y disponibles para los ciudadanos.
Porque anunciar viviendas no es lo mismo que construirlas.
Y mientras tanto, el propio Gobierno reconoce que España arrastra un déficit estructural superior a 400.000 viviendas.
MÁS DEMANDA Y UNA OFERTA INSUFICIENTE.
España ha experimentado, además, un fuerte crecimiento demográfico. La población nacida en el extranjero supera ya los diez millones de personas y el número de hogares ha aumentado considerablemente.
No sería riguroso atribuir exclusivamente a la inmigración la crisis de vivienda. Hay otros factores: la creación de nuevos hogares, la concentración de población en determinadas zonas, el turismo, el alquiler temporal, la falta de suelo y los costes de construcción.
Pero tampoco parece razonable ignorar que más población y más hogares suponen una mayor demanda de vivienda.
Y cuando la demanda crece más deprisa que la oferta, resulta difícil que los precios no se vean afectados.
La respuesta parece bastante evidente: aumentar la oferta.
Construir. Rehabilitar. Liberar suelo. Agilizar licencias. Facilitar la inversión. Y, naturalmente, construir vivienda pública.
Pero aquí aparece una de las contradicciones del debate actual.
UNA LEY CUYOS EFECTOS TAMBIÉN DEBEN EVALUARSE.
La Ley de Vivienda de 2023, una de las principales banderas de la política impulsada por Podemos durante su participación en el Gobierno, introdujo, entre otras medidas, mecanismos de control de rentas en las denominadas zonas de mercado residencial tensionado.
El objetivo declarado era contener el precio del alquiler y aliviar el esfuerzo de los hogares que ya estaban arrendando una vivienda.
El problema aparece cuando analizamos qué ha ocurrido con la oferta disponible.
Un estudio del Consejo Económico y Social de Andalucía sobre los primeros años de aplicación de la ley encuentra en las zonas reguladas una reducción significativa de los anuncios de alquiler y un aumento de la competencia por cada vivienda disponible. En Cataluña, donde el control se aplica de forma generalizada desde marzo de 2024, el estudio estima una reducción de la oferta anunciada superior al 20%; en Barcelona, alrededor del 22%.
Es decir, el control puede beneficiar a quien consigue acceder o permanecer en una vivienda con una renta regulada, pero puede complicar el acceso de quienes están buscando una vivienda y se encuentran con una oferta más reducida.
Y aquí aparece una cuestión fundamental.
Si hay menos viviendas disponibles, aumenta la competencia entre quienes las buscan. El precio deja de ser el único mecanismo de ajuste y adquieren mayor importancia la solvencia, las garantías, la estabilidad laboral o, sencillamente, llegar antes que los demás.
El Banco de España también ha advertido de posibles efectos adversos de los controles de alquiler sobre la oferta, especialmente cuando se mantienen en el tiempo sin medidas eficaces para aumentarla.
Por tanto, el debate no debería limitarse a si se controla o no el alquiler, sino a qué efectos produce y para quién.
Porque una política puede aliviar la situación de determinados inquilinos y, al mismo tiempo, dificultar el acceso de otros.
Y si el problema de fondo es que faltan viviendas, parece difícil resolverlo únicamente interviniendo sobre el precio de las que ya existen.
¿Y EL GOBIERNO?
El artículo 47 de la Constitución encomienda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna.
El Gobierno dispone de instrumentos que el propietario particular no tiene: suelo público, presupuesto, capacidad legislativa y empresas públicas.
Puede construir.
Puede rehabilitar.
Puede agilizar licencias.
Puede liberar suelo.
Puede promover vivienda protegida.
Puede crear ese gran parque público que durante años ha prometido.
Por eso resulta legítimo preguntarse si el esfuerzo realizado hasta ahora ha sido suficiente y si el equilibrio entre regulación y creación de nueva oferta es el adecuado.
El propietario particular también forma parte de la solución. Sus viviendas constituyen una parte importante de la oferta disponible y, por tanto, las políticas públicas deberían procurar que resulte razonablemente atractivo ponerlas en alquiler.
El propietario no decide la política migratoria. No decide cuánto suelo se libera. No concede licencias. No fija los costes de construcción. No redacta las leyes.
Y difícilmente puede recaer sobre él la responsabilidad principal de resolver un problema de dimensión nacional.
PROMESAS, CULPABLES Y NINGUNA SOLUCIÓN.
Sánchez prometió 183.000 viviendas.
Sumar prometió dos millones.
Ante esta situación, quizá sería conveniente que el debate dejara de centrarse tanto en buscar responsables y se concentrara en aumentar la oferta.
No se trata de enfrentar al propietario con el inquilino.
Ni al sector público con el privado.
Se trata de conseguir que haya suficientes viviendas para ambos.
Por eso la pregunta que deberían responder quienes gobiernan es bastante sencilla:
Si se cuestiona o se desincentiva a propietarios, ahorradores e inversores, mientras el Estado no construye al ritmo necesario las viviendas asequibles que se han prometido, ¿cómo se afronta el problema y quién aporta la oferta que falta?
Porque si necesitamos más viviendas, necesitamos que alguien las construya, las rehabilite o las ponga en el mercado.
Y eso exige algo más que declaraciones, controles o promesas.
Exige viviendas.
Luis Faraco Roldán.



















